Acheter pour louer en 2026 : quel DPE, quelle marge avant 2028 ?

Acheter un bien pour le louer, ce n'est plus seulement une question de rendement : c'est aussi une question de calendrier réglementaire. Le DPE détermine désormais directement la capacité à louer un bien, et donc sa valeur d'investissement.

Le calendrier d'interdiction de location, poste par poste

• Depuis 2023 : les logements G+ (au-delà de 450 kWh/m²/an) sont déjà interdits à la location
• Depuis 2025 : l'ensemble des logements classés G sont interdits à la location
• 2028 : interdiction de louer les logements classés F
• 2034 : interdiction de louer les logements classés E

Un bien classé F acheté en 2026 pour être loué reste louable jusqu'en 2028 — soit une fenêtre d'environ deux ans avant d'être contraint de le rénover ou de le retirer du marché locatif. C'est un délai court à intégrer dans le plan de financement dès l'achat, pas à traiter comme un problème futur.

Quelle lettre acheter pour louer sans risque jusqu'en 2028 ?

Trois profils d'acheteurs-investisseurs, trois stratégies :

• Sécurité maximale : viser directement un bien classé D ou mieux. Pas de contrainte de travaux avant 2034 (E) ou au-delà, décote à l'achat plus faible, mais prix d'acquisition plus élevé
• Pari calculé : acheter un F avec un budget travaux déjà provisionné pour passer en D avant 2028. La décote à l'achat finance une partie de la rénovation, à condition que le chiffrage travaux soit fait avant l'offre
• Achat-revente rénovation : acheter un F ou un G en dessous du marché, rénover rapidement, revendre ou relouer dans la foulée. Stratégie plus exigeante en trésorerie et en suivi de chantier, mais avec le potentiel de plus-value le plus élevé

Le profil "pari calculé" sur un F est souvent le plus rentable sur le papier, à condition de ne pas sous-estimer le coût réel des travaux ni les délais d'obtention des devis et des autorisations si le bien est en copropriété.

Décote à l'achat vs coût de rénovation vs loyers captables

L'arbitrage se résume à une inégalité simple :

Décote à l'achat (F vs D) doit être ≥ coût des travaux − valeur actualisée des loyers gagnés pendant la période où le bien reste louable

Concrètement : si un F se négocie 25 000 € moins cher qu'un D équivalent, et que la rénovation complète coûte 30 000 €, l'opération n'est intéressante que si les deux à trois années de location possibles avant 2028 (ou la plus-value locative après travaux) comblent l'écart de 5 000 €. Sans ce calcul fait en amont, la décote apparente à l'achat peut masquer une opération à perte une fois les travaux intégrés.

Cas pratique : D vs F à prix affiché identique

Deux T3 dans le même secteur, même prix affiché de 320 000 € :

• Bien A, classé D : louable sans contrainte jusqu'en 2034 minimum, loyer de marché immédiat, aucun budget travaux à prévoir
• Bien B, classé F : même prix affiché, mais loyer réel amputé du risque d'interdiction en 2028 et d'un budget travaux de 20 000 à 30 000 € à anticiper dans les deux ans

À prix affiché égal, le bien B n'est pas au même prix réel que le bien A : c'est cet écart qui doit apparaître dans la négociation, pas seulement dans le calcul de rendement une fois l'achat conclu.

Ce que Faro affiche pour arbitrer avant l'achat

Sur Faro, chaque bien identifié est croisé avec sa lettre DPE réelle issue de l'ADEME et les prix DVF du secteur, pour situer immédiatement un bien face à ses équivalents mieux classés. Pour le détail du calcul de rendement brut, net et cashflow une fois le bien identifié, voir notre guide dédié au calcul de rentabilité locative.

Sources : ADEME (DPE), DGFiP (DVF), calendrier légal interdiction location (loi Climat et Résilience). Mis à jour août 2026.