Calculer la rentabilité locative d'un bien : rendement brut, net et cashflow en 2026

Un prix d'achat ne dit rien de la qualité d'un investissement locatif. Deux appartements au même prix peuvent avoir des rentabilités très différentes selon le loyer, les charges, la fiscalité et le niveau de vacance. Voici les trois indicateurs à calculer avant toute décision.

Rendement brut : le calcul le plus rapide, le plus trompeur

Le rendement brut est le premier chiffre que l'on croise dans une annonce ou une estimation :

Rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100

Exemple : un bien acheté 200 000 € et loué 800 €/mois génère un loyer annuel de 9 600 €, soit un rendement brut de 4,8 %.

Ce chiffre est utile pour comparer rapidement deux biens, mais il ignore totalement les charges, la fiscalité et la vacance locative. Un rendement brut de 6 % peut se transformer en rendement net de 3 % une fois tous les coûts intégrés.

Rendement net : intégrer les charges réelles

Le rendement net déduit du loyer annuel l'ensemble des charges non récupérables :

• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Frais de gestion locative (si délégation à une agence, généralement 6 à 8 % du loyer)
• Provision pour travaux et entretien
• Frais comptables (en location meublée notamment)

Rendement net = ((loyer annuel − charges annuelles) / prix d'achat) × 100

Sur le même exemple, si les charges annuelles s'élèvent à 1 800 € (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion), le rendement net tombe à ((9 600 − 1 800) / 200 000) × 100 = 3,9 %.

Le taux d'occupation : la variable la plus souvent oubliée

Un bien vacant un mois par an ne génère que 11/12e de son loyer théorique. La vacance locative dépend fortement de la zone : un T2 bien placé en petite couronne parisienne se relouera en quelques semaines, un bien atypique ou mal situé peut rester vide plusieurs mois entre deux locataires.

Taux d'occupation = (12 − mois de vacance) / 12

Un loyer effectif se calcule alors comme :

Loyer effectif = loyer mensuel × taux d'occupation × 12

Avec un mois de vacance sur l'exemple précédent, le loyer effectif tombe à 800 × (11/12) × 12 = 8 800 €, ce qui ramène le rendement net à ((8 800 − 1 800) / 200 000) × 100 ≈ 3,5 %.

Cashflow : l'indicateur qui compte vraiment si vous empruntez

Le rendement net dit si le bien est rentable sur le papier. Le cashflow dit si le bien vous rapporte — ou vous coûte — de l'argent chaque mois une fois le crédit remboursé.

Cashflow mensuel = loyer effectif mensuel − mensualité de crédit − charges mensuelles − provision travaux

Un bien peut afficher un excellent rendement brut et un cashflow négatif si l'apport est faible et le taux d'emprunt élevé. À l'inverse, un rendement modeste avec un apport conséquent peut générer un cashflow positif dès la première année.

Cashflow neutre : c'est le loyer minimum nécessaire pour que les revenus locatifs couvrent exactement toutes les charges et la mensualité de crédit. En dessous, l'investissement coûte de l'argent chaque mois ; au-dessus, il en dégage.

DPE et rentabilité : un lien direct depuis 2025

Depuis l'interdiction progressive de location des passoires thermiques (G en 2025, F en 2028), le DPE n'est plus un simple document réglementaire : il conditionne la capacité même à louer un bien, donc sa rentabilité future. Un bien classé F ou G nécessite d'intégrer le coût des travaux de rénovation énergétique dans le calcul de rentabilité globale — travaux qui peuvent représenter 15 000 à 40 000 € selon la surface et l'état du bâti.

Les pièges les plus fréquents

• Comparer un rendement brut affiché en annonce à un rendement net calculé soi-même : ce ne sont jamais les mêmes chiffres, et les annonces affichent presque toujours le brut.
• Oublier la vacance locative dans les zones à faible tension locative.
• Ignorer le coût des travaux à venir sur un DPE F ou G, qui peut annuler plusieurs années de cashflow positif.
• Ne pas actualiser le loyer de marché : un loyer fixé lors de l'achat peut devenir sous-évalué (ou sur-évalué) quelques années plus tard.

Comment Faro calcule la rentabilité

Sur Faro, chaque bien identifié dispose d'une estimation de loyer (fourchette basse/haute) construite à partir des données de marché locales, croisée avec le DPE et la surface habitable réelle issue de la base ADEME. Le cashflow neutre est recalculé automatiquement dès qu'un paramètre change — loyer estimé, taux d'occupation, ou prix DVF de référence — pour donner une vision réaliste plutôt qu'un simple rendement brut affiché en façade.

Sources : DGFiP (DVF), ADEME (DPE), calculs Faro. Mis à jour août 2026.