Vendre un bien loué ou occupé : décote réelle et procédure en 2026

Vous avez un locataire en place et souhaitez vendre ? C'est tout à fait possible — mais les règles sont strictes et les délais longs. Une mauvaise gestion de cette étape peut vous coûter plusieurs mois de procédure et une décote à la négociation.

Les deux cas de figure

1. Vendre avec le locataire en place (bail en cours)

Vous pouvez vendre votre bien sans congédier votre locataire. L'acheteur reprend alors le bail tel quel, avec les mêmes conditions (loyer, durée, charges). C'est une vente dite "occupée".

Ce type de vente s'adresse principalement aux investisseurs : ils achètent un bien déjà loué, avec un locataire en place et un revenu locatif immédiat.

La décote par rapport à la valeur libre est réelle : 5 à 15 %, selon la durée restante du bail, le niveau du loyer par rapport au marché, et l'état du bien.

2. Vendre après congé pour vente

Vous souhaitez vendre libre (sans locataire) ? Vous devez délivrer un congé pour vente à votre locataire, selon des règles précises.

Le congé pour vente : règles et délais

Conditions

Le congé pour vente doit être envoyé 6 mois avant la fin du bail pour un bail vide (loi de 1989), ou 3 mois avant pour un bail meublé. Il doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Le congé vaut offre de vente au locataire : votre locataire bénéficie d'un droit de préemption — il peut acheter le bien en priorité, aux conditions mentionnées dans le congé.

Délai de réponse du locataire

Votre locataire a 2 mois pour accepter l'offre (ou 4 mois s'il doit obtenir un financement). S'il refuse (ou ne répond pas), il doit quitter le logement à la date d'échéance du bail.

S'il accepte, la vente doit intervenir dans les 4 mois suivant l'accord (ou 2 mois si aucun financement n'est nécessaire).

Locataires protégés

Attention : certains locataires bénéficient d'une protection renforcée et ne peuvent pas être congédiés :

• Locataire de plus de 65 ans ET dont les ressources sont inférieures à un plafond (sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans avec des ressources modestes)
• Locataire dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC

Dans ces cas, vous devez obligatoirement lui proposer un logement de substitution adapté à ses besoins et à ses ressources.

La décote occupée : de combien parle-t-on vraiment ?

La décote d'un bien occupé dépend de plusieurs facteurs :

| Situation | Décote indicative | |---|---| | Bail expirant dans moins de 6 mois | 3 à 5 % | | Bail expirant dans 6 à 18 mois | 8 à 12 % | | Bail en cours, longue durée restante | 12 à 15 % | | Loyer très en dessous du marché | Décote majorée de 3 à 5 % | | Locataire protégé (âge, ressources) | Invendable en libre, décote maximale |

Ces estimations s'appliquent au marché du sud de Paris (Hauts-de-Seine). Sur des marchés moins liquides, la décote peut être plus élevée.

L'impact du niveau du loyer

Un loyer en dessous du marché aggrave la décote : l'investisseur acheteur devra attendre la fin du bail pour le remettre à niveau. En zone tendue (toutes les communes des Hauts-de-Seine), la révision du loyer en cours de bail est plafonnée à l'IRL. La remise à niveau n'est possible qu'à la relocation.

Le DPE compte aussi

Un bien loué classé F ou G est doublement pénalisé : décote occupée + décote DPE. Depuis 2025, les baux G ne peuvent plus être renouvelés. Un investisseur achetant ce type de bien devra provisionner des travaux de rénovation dès son entrée en possession — ce qui se traduit par une décote supplémentaire.

Faut-il attendre la fin du bail ou vendre occupé ?

La réponse dépend de votre horizon et de votre situation :

Vendre occupé si :

• Votre locataire est un locataire protégé
• Vous avez besoin de liquidités rapidement
• Le loyer en place est conforme au marché
• Le bien est dans un état locatif impeccable (rassurant pour un investisseur)

Attendre la fin du bail si :

• Le bail expire dans moins de 12 mois
• Votre bien vaut significativement plus en libre
• Le marché local est tendu (Montrouge, Vanves, Issy) — les acheteurs particuliers sont plus nombreux et paient mieux

La procédure pas à pas

1. Vérifiez le type de bail et la date d'échéance (bail vide 3 ans reconductibles, bail meublé 1 an)
2. Calculez les délais : congé à délivrer 6 mois avant la fin du bail
3. Fixez le prix de vente dans le congé — il sera opposable au locataire (droit de préemption)
4. Notifiez par LRAR ou huissier — la date d'envoi fait foi
5. Attendez la réponse du locataire (2 à 4 mois)
6. Préparez le dossier de vente (diagnostics, DPE, état daté de la copropriété)
7. Mettez en vente une fois le bien libéré ou assumez la vente occupée

Ce que Faro peut faire pour vous

Faro intervient avant et après la procédure de congé. Avant : nous vous aidons à estimer la valeur libre et occupée de votre bien sur les marchés du sud de Paris (Montrouge, Boulogne, Clamart, Issy, Vanves, Malakoff, Châtillon, Sceaux, Bagneux), à partir des données DVF et ADEME. Après : nous vous mettons en relation avec des agents locaux qui connaissent les acheteurs-investisseurs actifs sur votre secteur.

L'estimation est gratuite et sans engagement.